Comprar a casa própria é o sonho de 45,8% dos brasileiros, perdendo apenas para o desejo de viajar pelo Brasil, segundo a pesquisa Global Entrepreneurship Monitor (GEM). Para tornar esse sonho realidade, o imóvel na planta é uma alternativa para quem tem poucos recursos, porque o valor do imóvel quando ainda está em construção é mais baixo e as parcelas tendem a ser mais acessíveis durante a obra. No entanto, é preciso ter cuidado ao escolher essa opção para evitar problemas no futuro.
“Ingresso, em média, com 20 novos processos contra construtoras todos os meses”, diz o advogado Gilberto Bento Jr., sócio da Bento Jr. Advogados sobre problemas relacionados à compra de imóvel na planta.
De acordo com ele, nos últimos dois anos têm aumentado muito os pedidos de rescisão contratual. Atraso na entrega da obra pela construtora é o motivo mais comum. Neste caso, o comprador deve fazer uma notificação extrajudicial à empresa e pedir a devolução dos valores pagos com juros e multa, sendo que o pagamento deve ocorrer em até 30 dias e em uma única parcela. Se o pedido extrajudicial não surtir efeito, a solução é recorrer à Justiça.
Caso a rescisão seja motivada por problemas do comprador, o procedimento é o mesmo, mas haverá o pagamento de uma multa à construtora. “Em média, a devolução é de 80% a 90% do valor pago atualizado.”
Uma rescisão intermediária pouco frequente e que está ganhando destaque nos últimos anos é a quebra de contrato por falta de equilíbrio econômico. “Ainda é novidade, mas a Justiça tem aceitado esse tipo de rescisão, que não é culpa nem do comprador nem da construtora, são questões econômicas que levaram à desvalorização do imóvel e ninguém tem que arcar com isso”, diz o advogado.
Evitando problemas
Para a planejadora financeira e sócia da Par Mais, Annalisa Dal Zotto, verificar a procedência de quem vai realizar o empreendimento pode minimizar os riscos. Atrasos de até 180 dias na obra geralmente estão previstos em contrato, mas ainda assim precisam ser justificados.
“O consumidor pode pleitear multa por danos materiais e morais, lucros cessantes decorrentes de despesas de locação, encargos com a locação de imóvel até a efetiva entrega do apartamento, ou todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse o atraso na entrega”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário da Karpat Advogados.
A indenização a título de lucros cessantes, por exemplo, é de aproximadamente 1% do valor do bem por mês.
Taxas indevidas
É importante ficar atento ainda às taxas. “Existe uma série de taxas que são cobradas na hora de comprar um imóvel na planta, mas é importante ficar atento as que são devidas pelo consumidor e as que não são responsabilidade do cliente”, diz Annalisa.
Entre os valores que não devem ser arcados pelo comprador, a planejadora financeira cita a taxa de corretagem; o Sati (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária), que serve para pagar o serviço de advogados que vão assessorar a compra do imóvel e analisar o contrato; a taxa de interveniência, cobrada caso o comprador opte por financiar o imóvel com um banco diferente do que financiou a obra; e taxa de anuência ou cessão de direitos, caso o consumidor queira vender o imóvel ainda na planta ele precisa de prévia autorização da construtora.
Contratos
Para o advogado Karpat, antes de assinar um contrato, é fundamental checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada; verificar se as plantas, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura; e se o terreno objeto da construção possui algum ônus.
No contrato devem constar as características do imóvel, tais como qualificação das partes, metragem, preço, forma de pagamento, juros até entrega do empreendimento e depois disso.
E o memorial descritivo (documento que descreve material e equipamentos de toda edificação) deve ser parte integrante do contrato, assim como a planta da unidade.
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