Uma das mais importantes obras arquitetônicas de Ruy Ohtake só saiu do papel na década de 90 porque o governo federal da época usou o fundo de pensão dos funcionários da Caixa para socorrer a Encol. A Funcef comprou o esqueleto que se tornaria o Hotel Renaissance, em São Paulo, pagando três vezes mais do que valia e botou mais dinheiro ainda para acabar a obra e até hoje não recuperou o investimento. Trinta anos depois, o Renaissance, parado há cerca de três meses por conta da pandemia, volta a ser um símbolo do prejuízo que investimentos imobiliários vira e mexe impõem às carteiras dos fundos de aposentadoria de milhares de brasileiros. Até outro dia, o prejuízo com investimento imobiliário era refletido em alguns fundos por conta de suspeitas de superfaturamento em obras, corrupção, propina. Agora é por conta do novo coronavírus. Revisão de contratos de aluguel, empresas desocupando prédios porque decidiram adotar o home office para sempre, shoppings sem ter como cobrar aluguel de lojas fechadas — uma sorte enorme de problemas. Neste último trimestre, a rentabilidade dos fundos já foi afetada pela queda da receita com alugueis e ainda não se sabe o impacto da reavaliação patrimonial dos ativos até o fim do ano. A saída dos gestores foi entrar na Justiça para evitar um prejuízo ainda maior.
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O número de novos processos de revisão de aluguel disparou neste ano. Segundo pesquisa feita a pedido da Veja pela Digesto, startup de inteligência artificial que tem uma das maiores bases dos processos judiciais do país, as revisionais de aluguel, como são chamadas, cresceram 35% em São Paulo até junho deste ano. O estudo inclui processos em geral, não só os que envolvem imóveis de fundos de pensão. No Rio, cresceu 45% mais do que ano passado. E só não aumentou mais, de acordo com o advogado Rodrigo Mutti, coordenador da área imobiliária do escritório Silveiro Advogados, porque boa parte dos locadores e locatários sentaram para negociar. Foi o caso, em especial, dos shopping centers. Em todo o país, boa parte dos shoppings deixou de cobrar aluguel durante a quarentena e deu descontos nas taxas de condomínio. Mas na medida em que os governos reabriram o comércio, as lojas começaram a ter que pagar o aluguel. Os shoppings continuaram dando descontos, mas não o suficiente para compensar a perda de faturamento diante de horário reduzido de abertura e de redução de fluxo de pessoas. E assim, desde junho, este tem sido um dos assuntos mais discutidos no judiciário.
O escritório NCSA Advogados tem 400 ações de lojistas contra shoppings em todo o Brasil discutindo justamente o tamanho de desconto na reabertura. Os advogados Renata Batista e Marcos Neto dizem que alguns chegaram a dar 90% de desconto no valor do aluguel em junho, quando os shoppings reabriram em São Paulo. Mas não foi suficiente porque o plano de reabertura previa apenas 4 horas de funcionamento e permissão para fluxo de apenas 20% da capacidade de pessoas. Como nos contratos de alugueis com shoppings está previsto que o shopping garante um fluxo mínimo de pessoas, muitos juízes estão acatando a causa e reduziram o aluguel mínimo para 5% do valor original. Em julho, vai para 20% levando em conta o maior número de horas e aumento do fluxo.
A Previ, o maior fundo de pensão do país e que é patrocinado pelo Banco do Brasil, tem cerca de R$ 11 bilhões em ativos imobiliários. Metade deles em shoppings. Os administradores do fundo se mostram bastante otimistas, mesmo que na média tenham dado um desconto de 60% no valor dos alugueis. Mas eles acreditam que esse valor será recuperado e que em breve o fluxo de pessoas nos shoppings pode voltar a pelo menos 70% do que era antes da pandemia, como tem acontecido na Alemanha. No caso de suas lajes corporativas, eles estão ainda mais confiantes pois acreditam que seus prédios estão modernizados o suficiente para atrair aqueles inquilinos que hoje estão em prédios mais antigos. O diretor de participações da Previ, Denísio Liberato, diz que só dois clientes entraram na Justiça para questionar o valor de alugueis durante a pandemia. Em um deles, o inquilino que ocupa parte do prédio da própria Previ no Rio de Janeiro não teve sucesso na semana porque o juiz levou em consideração que ao reduzir valor de alugueis, poderia afetar a aposentadoria de milhares de funcionários do BB.
Desde março, a queda da rentabilidade dos seus investimentos em imóveis está estampada nos seus balancetes mensais. Enquanto em janeiro e fevereiro, os imóveis rendiam de 2,5% a 3,5%, os rendimentos passaram a ficar próximo de zero nos meses seguintes. Por enquanto, o rendimento do início do ano garantiu que o cumprimento das metas atuariais, que é o rendimento mínimo que um fundo de pensão tem que ter para garantir a aposentadoria de seus participantes. A Previ também tem uma vantagem no seu portfólio de imóveis: é dona de dois galpões logísticos em Cajamar. Este tipo de investimento imobiliário super valorizou desde o início da pandemia por conta do e-commerce. O que também deixou a vida do Postalis mais fácil, o fundo de pensão dos funcionários dos Correios que praticamente quebrou por conta das falcatruas de administradores, mas que hoje tem um galpão logístico também na mesma região da Previ.
Juntos, os fundos de pensão possuem hoje R$ 32 bilhões em imóveis de todo tipo, lajes corporativas, hotéis, logísticas e shopping centers. Pouco mais de 60% destes em imóveis, em valor de mercado, estão nas carteiras dos três maiores fundos de aposentadoria: Previ, Petros e Funcef. Eles também serão os maiores beneficiados se for adiante na Justiça um pedido do Ministério Público Federal de Brasília que pediu a devolução de R$ 1,3 bilhão, no âmbito da Operação Greenfield, para sete fundos de pensão que viram seu dinheiro evaporar num fundo para investimentos imobiliários chamado Global Equity, que iria aplicar o dinheiro em imóveis regionais e nunca saiu do papel.
Se na Previ, as informações são abertas e os gestores fazem questão de explicar seus números, na Funcef, o fundo de pensão dos funcionários da Caixa, a transparência deixa a desejar. Há mais de uma semana, a Veja pediu informações e depois de tantos dias, o fundo disse apenas que não tem nada a comentar. Mas o balanço anual da Funcef tem muito a dizer. Os investimentos totais em imóveis chegam a R$ 5,2 bilhões, mais de 7% da carteira total do fundo. Pouco mais da metade são de shopping centers e hotéis, dois dos ramos mais afetados na pandemia. O Renaissance, que abriu esta matéria, é um deles. Segundo fontes próximas à administração do fundo, nem os balancetes mensais foram entregues ainda neste ano a seus participantes. Então não há como saber qual foi a queda dos rendimentos, mas já se sabe que será grande. Em 2017, o fundo chegou a perder 140 milhões com seus imóveis. Em 2018, faturou apenas R$ 23 milhões e no ano passado teve um salto para R$ 290 milhões e a recuperação agora fica ameaçada.
Na Petros, o fundo de pensão dos funcionários da Petrobras, a renda de alugueis no ano passado foi de R$ 231 milhões, de uma carteira de R$ 4,2 bilhões em imóveis, segundo informações repassadas pela assessoria de imprensa. Neste ano, o rendimento com os ativos imobiliários até junho chegou a 2,06%, muito abaixo dos 6,8% da Previ até maio. No fundo da Petros, um dos investimentos mais problemáticos é o prédio Pituba feito sob encomenda para a Petrobras, em Salvador, mas que está no centro de uma investigação da Lava Jato sob acusação de ter sido usado para pagamentos de propinas. No ano passado, a Petrobras chegou a informar que não precisaria mais do prédio, mas segundo informações do Petros o contrato continua vigente. Mais da metade dos alugueis da Petros vem de sua patrocinadora.
A ameaça da Petrobras em devolver o prédio porque não precisa mais, passou a ser uma realidade para todo dono de imóveis corporativos durante a pandemia. O Banco do Brasil, por exemplo, foi uma das primeiras empresas a anunciar que vai adotar o home office para 30% de seus funcionários em modo rotativo, de forma que 10% no total estejam em teletrabalho todos os dias. Só que o BB é tão grande que por conta desta decisão o banco estima que 19 prédios poderão ser desocupados. Parte deles são imóveis próprios do banco e parte são alugados, mas a instituição não quis informar quem seriam os donos dos imóveis alugados já que a medida ainda está em fase de estudos. De qualquer forma, o BB está refletindo uma tendência. Na semana passada, o Metrô de São Paulo também anunciou que vai devolver 3 prédios inteiros porque vai adotar home office. “Os preços de alugueis em imóveis corporativos o preço não caiu e vacância também não caiu porque as empresas acreditam que vai voltar ao normal”, diz o advogado Tomaz Matheus, do KLA Advogados.
Flavio Figueiredo que é um avaliador de imóveis há 40 anos fazendo perícias judiciais e também para clientes corporativos diz que hoje não é possível fazer uma avaliação correta dos imóveis de lajes corporativas, justamente porque o mercado está paralisado. Não há novas locações e vendas suficientes para dar parâmetro sobre se subiu ou caiu o preço. Sem contar que ainda é cedo para capturar movimentos. E se a pandemia em vez de retrair a procura por imóveis por conta do home office fizer as empresas procurarem mais espaço para manter o distanciamento social? Claudio Hermolin, da Brasil Brokers, diz justamente que está se discutindo no curto prazo, 120 dias de pandemia, um setor que é de longo prazo, leva cinco anos entre comprar terreno, desenvolver produto e entregar. “O home office certamente pode mudar o mercado, mas é cedo para dizer”, diz ele.
A reavaliação de imóveis no fim do ano pode definir o tamanho do prejuízo para os fundos de pensão. O contador Luiz Felipe Dutra de Sousa, diretor na Associação Nacional dos contabilistas de entidades de previdência, diz que a receita com aluguéis é marginal para uma fundação como Petros, Previ ou Funcef que pagam bilhões todos os anos para seus participantes, mas a reavaliação dos imóveis, dependendo do tamanho da desvalorização pode trazer impactos. Além disso, alguns fundos já têm um sério problema com sua carteira de imóveis como o Portus, o fundo de pensão de portuários, que tem 37% de todos os seus ativos alocados em imóveis, a maior parte de imóveis antigos. Pelas regras dos fundos de pensão, eles só podem aplicar até 8% do seu patrimônio total em imóveis, por isso, o Portus tem que vender urgentemente. Os fundos de pensão também têm outro problema à vista que é a obrigação de se desfazerem de seus imóveis nos próximos dez anos, também em função da 4.661. O diretor de investimentos da Previ, Marcelo Wagner, diz que antes da pandemia estava se discutindo com o órgão regulador uma forma de deixar as regras mais flexíveis de forma que os fundos de pensão não tenham prazo certo para vender seus imóveis, pois assim podem perder dinheiro nas negociações. Para a Funcef, pode significar que fatalmente terá que se desfazer de seu Ruy Ohtake original.
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