Sob diversos aspectos, o ano de 2020 está sendo desafiador para a economia brasileira. Desemprego em alta, inflação crescente, consumo das famílias em queda. Como em tudo na vida, porém, há sempre o outro lado. Neste caso específico, são as vendas de imóveis que vão pelo caminho oposto. Em setembro, foram negociadas 13 438 unidades residenciais no país. É o maior número desde maio de 2014. No acumulado de nove meses do ano, as vendas estão 20% maiores do que no mesmo período do ano passado. E o número de empreendimentos sendo construídos também acelera. Depois da queda ocorrida em maio, em decorrência da pandemia, aproxima-se dos níveis de 2019.
O boom tem explicação: é um misto de circunstância e oportunidade. Em agosto, a administradora Bruna Contreiras e o marido, Bruno, compraram seu primeiro imóvel — um apartamento de 130 metros quadrados em São Paulo. Contrariando o clichê, o negócio não significou a realização de um sonho. O casal tinha dinheiro para investir e buscava uma aplicação rentável. Com escassas opções na renda fixa, veio a ideia de comprar a casa própria. “Inicialmente pensávamos apenas em não deixar o dinheiro parado”, diz Bruna. “Mas encontramos esse imóvel e resolvemos que não seria um investimento, e sim nossa moradia.” Na hora de fechar o negócio, a oportunidade amparou-se na circunstância: a taxa de juros nominal do Brasil está em 2% ao ano — sua mínima histórica —, o que tira a atratividade de investimentos ancorados nela, como fundos DI e títulos de renda fixa em geral. Na ponta da concessão de crédito, a mesma Selic forçou a redução dos juros do financiamento, fazendo com que as parcelas coubessem no orçamento de milhares de famílias. No caso de Bruna e o marido, as mensalidades ficaram abaixo da despesa de aluguel. Para efeito de comparação, em 2016 os juros nominais chegaram a 14,25% ao ano, o que levou o custo do financiamento a níveis estratosféricos.
A queda do custo do dinheiro incentiva as famílias a tomar novos empréstimos, e os bancos estão dispostos a concedê-los. Em outubro, os financiamentos imobiliários somaram quase 14 bilhões de reais. Os empréstimos cresceram 50% no ano. Somente a Caixa Econômica Federal acumula 500 bilhões de reais em crédito para o setor, outro número recorde. Os bancos privados também estão ofertando e colhendo resultados. No Santander, o volume subiu 15% nos últimos doze meses, aumento parecido com o registrado pelo Itaú no terceiro trimestre.
O empurrão que faltava — outro efeito da circunstância — veio com a quarentena. Impedidos de sair às ruas, muitos brasileiros resolveram olhar para dentro de casa e se deram conta de que um espaço maior e mais confortável cairia bem. “A pandemia trouxe necessidades adicionais, que estão impulsionando as pessoas a comprar novos imóveis”, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). É o caso do gerente William Aguiar, que, em julho, trocou seu apartamento de 130 metros quadrados por outro com quase o dobro do tamanho. Ele precisava de mais espaço para si mesmo e para a família. Também fizeram diferença o pé-direito duplo da sala e o condomínio com piscina coberta e quadra de tênis.
As incorporadoras, portanto, não têm do que se queixar. No terceiro trimestre, o faturamento da Cyrela aumentou quase 60% na comparação com o mesmo período de 2019. “Houve preocupação no começo da pandemia, mas, quando retomamos os lançamentos, as vendas foram um sucesso”, diz Orlando Pereira, diretor comercial da Cyrela. Os novos projetos da incorporadora têm levado em conta as necessidades de uma vida em que a residência tem papel mais relevante para as pessoas. Aumentou a procura por unidades com áreas de coworking, lavanderia, recebimento de entregas e até com minimercados. Nos apartamentos decorados, mostrados nos lançamentos, há sugestões para decoração de escritórios residenciais. No segmento de alta renda, os vendedores atraem os clientes com o que há de melhor. O Boa Vista Village, novo reduto de endinheirados em Porto Feliz, perto da capital paulista, terá campo de golfe, centro equestre, piscina com ondas e até galeria de arte quando for finalizado. No terceiro trimestre, as vendas da JHSF, incorporada do empreendimento, triplicaram e a receita chegou a 300 milhões de reais.
A pujança deixou alguns investidores desconfiados. Afinal, o setor passou por um momento de euforia alguns anos atrás e a situação degringolou. Os bancos abriram as torneiras do crédito e as incorporadoras se endividavam para promover novos lançamentos — até que a crise de 2014 jogou o Brasil em dois anos de recessão. Resultado: algumas fecharam e muita gente perdeu dinheiro. A situação atual, garantem especialistas do setor, é completamente diferente. “As empresas estão muito menos endividadas do que antes”, diz Renan Manda, analista da corretora XP. Em outras palavras: elas aprenderam com o passado e não vão lançar imóveis em ritmo alucinado, criando uma oferta incompatível com a demanda.
As condições econômicas estão favoráveis à atividade imobiliária e o cenário aponta para um ciclo de crescimento mais duradouro. Cabe agora a cada interessado avaliar suas condições pessoais de crédito e capacidade de honrar o financiamento. Imóvel pode ser moradia, investimento ou ambos. Ele só não deve se tornar uma dor de cabeça para o comprador.
Publicado em VEJA de 16 de dezembro de 2020, edição nº 2717
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