Sorria, um dia você pode ser barrado na entrada de uma praia na Bahia

Na semana passada estive na Bahia visitando uma praia chamada Guarajuba, no município de Mata de São João. Fiquei por lá na casa de amigos e, no final do dia, resolvi rever a casa que foi da minha família por mais de quarenta anos. Nesse momento tive uma infeliz surpresa: fui impedida de entrar na rua pelo segurança que estava na guarita de controle de acesso. Como não era nada muito importante, retornei, mas fiquei pensando que muitas outras pessoas passam pela mesma situação, pois não são muito claros para boa parte da população os limites das proibições de acesso em áreas ocupadas por condomínios.

Guarajuba, onde estive, é um loteamento, que é a divisão de um terreno em lotes que foram destinados à construção e edificação. Desde 1979 existe uma Lei Federal que prevê duas modalidades de parcelamento de solo urbano: loteamento e desmembramento. O loteamento ainda se desdobra em aberto e de acesso controlado — e é nessa divisão que costumam existir os problemas de limite de acesso. Em 2017, passou a existir também a figura jurídica de condomínio de lotes.

O loteamento é aquele em que o proprietário tem a posse apenas do lote em si, as áreas comuns, como ruas e praças. Elas continuam sendo públicas e as obras e manutenção ficam por conta da administração pública, como a prefeitura. No caso dos condomínios de lotes, o proprietário é dono do lote e também da fração do terreno que constitui o condomínio todo, tendo responsabilidade conjunta com os outros proprietários pela manutenção do espaço, já que as vias e áreas comuns são privativas.

Os proprietários de imóveis situados em loteamento aberto podem organizar o acesso controlado, que também tem previsão em lei. Ela define que o acesso será regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o impedimento aos pedestres ou a condutores de veículos, ainda que não residentes, podendo estar sujeitos a identificação ou cadastrados. Ou seja, embora a área possa ser cercada, com guarita e ter uma pessoa controlando e registrando o acesso, as pessoas não podem ser impedidas de entrarem nesses loteamentos, já que as áreas comuns continuam sendo públicas.

A advogada Kelly Durazzo, especialista com Direito Imobiliário e Presidente da Comissão de Loteamento da OAB/SP, orienta que, em caso de um impedimento pelo vigilante da guarita de acesso, a pessoa deve primeiro se certificar que se trata de um loteamento de acesso controlado e não de um condomínio de lote, que é área particular. “A forma de ter a certeza que o impedimento é para acessar um loteamento de acesso controlado é checando a matrícula do imóvel, para ver o tipo de aprovação que foi feita. Ninguém pode ser impedido de acessar um espaço público, ainda que precise se registrar, principalmente quando a questão envolve uma área que dá acesso a uma praia ou uma praça, que são itens de lazer disponíveis para todas as pessoas. “A pessoa que foi impedida de entrar em um loteamento de acesso controlado deve chamar a polícia e fazer um boletim de ocorrência.”, orienta a advogada Durazzo.

É importante frisar que não existe previsão legal autorizando que vias públicas possam ser privatizadas, de forma que loteamentos abertos se tornem, posteriormente, condomínios de lote. Por isso a importância de certificar previamente que o impedimento foi ou não devido. No meu caso, quando fui impedida de entrar em um dos loteamentos em Guarajuba, estava diante de uma irregularidade, já que o lugar não é privado, conforme consta no registro de imóveis competente  — portanto, eu não poderia ter tido meu acesso negado.

Essa mesma situação acontece há anos em Alphaville, em Barueri, região metropolitana de São Paulo, onde diversos loteamentos têm portarias robustas que continuamente impedem o acesso das pessoas, como se fossem condomínios de lotes. Muita gente nem sabe que a maioria desses condomínios são loteamento abertos com ruas e praças públicas, não comportando, portanto, portarias impedindo o acesso das pessoas.