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Em tempos de endividamento recorde dos brasileiros e alta dos preços em função dos cenários interno e internacional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) mira e atinge diretamente a renda extra da classe média. Por 5 votos a 4, o tribunal decidiu que condomínios poderão exigir quórum de dois terços em assembleia para autorizar locações de curta duração por meio de plataformas digitais. Na prática, a medida redesenha o mercado de hospedagem no Brasil, hoje apoiado em plataformas usadas no mundo inteiro e fundamentais para quem não pode pagar hotel caro nem deixar imóvel vazio. Ao empurrar a decisão para assembleias em condomínios residenciais, a Corte burocratiza o dia a dia condominial e entrega ao coletivo o poder de vetar a estratégia individual de geração de renda. O impacto recai tanto sobre o pequeno proprietário quanto sobre o consumidor que encontra nessas locações a única forma de viajar a preços razoáveis, fugindo das altas tarifas dos hotéis, em especial na alta temporada.

O caso que chegou ao STJ envolvia uma proprietária impedida pelo condomínio de alugar seu apartamento por plataforma digital, sob o argumento de que a alta rotatividade violaria a destinação exclusivamente residencial. A maioria dos ministros classificou esse uso como “hospedagem atípica”, distinta da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, condicionando sua existência à autorização expressa da convenção, com quórum qualificado. Ao criar esse “meio‑termo” contratual sem base clara na lei, o tribunal vai além da interpretação, interfere na liberdade de iniciativa e na forma de exploração econômica da propriedade. Para o mercado, o recado é inequívoco: o STJ passou a legislar na prática sobre um setor que a própria lei não separa entre locação por temporada “tradicional” e locação via plataforma.

Os números ajudam a dimensionar o estrago potencial. Estudo da FGV, encomendado pelo Airbnb, estimou que a locação por temporada movimentou cerca de R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024, com forte impacto sobre empregos, tributos e renda em cidades turísticas e grandes centros. Em 2025, o Brasil se consolidou como um dos mercados de maior destaque global para a plataforma, com aumento de mais de 20% nas noites reservadas no último trimestre em relação ao mesmo período de 2024 e crescimento de 17% no número de novos usuários brasileiros. A oferta também disparou, atingindo algo em torno de 535 mil anúncios em janeiro de 2025, partindo de pouco mais de 200 mil unidades anos antes, em um cenário em que 9,3 milhões de turistas estrangeiros desembarcaram no País e injetaram mais de R$ 40 bilhões no turismo. Ainda que o dado consolidado de 2025 dependa de novo estudo, tudo indica um volume muito superior ao de 2024, agora ameaçado por insegurança jurídica.

Nesse contexto, a crítica de especialistas não soa exagerada. Luiz Antonio Scavone Júnior, advogado especialista e um dos principais nomes do mercado imobiliário brasileiro, resume: “O STJ criou, à revelia da lei, um novo conceito que vai prejudicar muito clientes e proprietários que utilizam as plataformas para obter dinheiro extra”, afirma. Ele lembra que “a locação por temporada é 50% a mais do que a locação normal por prazo de 30 meses”, o que mostra como o modelo é vital para famílias de classe média que precisam complementar renda. Ao transformar assembleias em arenas de veto e empurrar conflitos para o Judiciário, a decisão pode favorecer condomínios mais organizados e grupos com maior poder de pressão, enquanto empurra o pequeno ou médio anfitrião e o hóspede de menor renda de volta para um mercado de hospedagem mais caro, concentrado e pouco alinhado à lógica da economia compartilhada.

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O resultado previsível é um ambiente mais conflituoso, com convenções sendo alteradas às pressas, ações se multiplicando e uma fatia relevante da economia real travada em cartórios e varas cíveis. Em vez refletir melhor e se adaptar aos novos tempos tecnológicos, com um mercado já azeitado e em expansão, o STJ escolheu a via da restrição, elevando custos de transação e deslocando para o Judiciário o papel de regulador de um setor que se ajustava pela via contratual privada. Para quem depende das plataformas para viajar ou pagar as contas, a mensagem é dura: o direito de propriedade e a liberdade de contratar valem menos quando exercidos pela classe menos abonada. É, enfim, uma visão míope sobre os avanços da tecnologia e que também ignora a realidade econômica do País.