Junho começava quando os clientes da corretora do banco Santander receberam uma recomendação para investir no fundo de investimentos imobiliários Rio Bravo Renda Varejo. No seu relatório, o analista Felipe Vaz dizia estar confiante em sua escolha já que o fundo tem 85% do seu portfólio em contratos de agências bancárias. “Setor que se mostrou o mais defensivo durante a crise”. Pouco mais de um mês depois, o Santander está frustrando as expectativas de seu próprio analista. O banco entrou na Justiça com dezenas de processos para pedir um desconto no aluguel de 28 agências bancárias, imóveis de propriedade justamente do fundo recomendado pela corretora Santander. E as agências do banco representam cerca de 30% da carteira do fundo.

O Rio Bravo Renda Varejo é um dos maiores fundos imobiliários do país com mais de 28 mil cotistas e um patrimônio de 1,4 bilhão de reais. O assunto é tão relevante que o fundo fez na noite desta segunda feira um fato relevante para informar aos cotistas sobre os processos. Não há valores informados pelo fato relevante, mas fontes a par do assunto estimam que a causa do Santander envolve a discussão de cerca de 70 milhões de reais. Até 2022, este seria o valor que o banco quer economizar nos contratos de alugueis. Para os cotistas, isto representaria uma perda de 25% no rendimento mensal com as agências do Santander.

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O banco alega no processo que paga um valor acima do mercado nos alugueis e que neste momento da pandemia está ele mesmo renegociando dívidas com seus clientes. Também diz que os clientes estão usando menos os canais físicos, já que por conta do isolamento social o volume de transações bancárias nas agencias caiu 53%.

Os processos correm em diferentes varas da Justiça pelo país, mas o maior número de processos está em São Paulo. Em alguns, os juízes se recusaram a dar liminar. Por mais que concorde que a pandemia é um fato realmente extraordinário, o juiz Marco Antônio Barbosa de Freitas, por exemplo, chama o Santander de uma portentosa instituição financeira de renome internacional e que tem plenas condições de arcar com o contrato que pactuou livremente. “Aliás, às vésperas da chegada da dramática pandemia, a instituição financeira lucrou 3,77 bilhões de reais, o que coloca uma pá de cal sobre o argumento de que necessita reequilibrar o contrato”. De fato, as 28 agências são quase nada perto das quase 2.300 que possui pelo país, fora os 1.500 postos de atendimentos. O juiz também entendeu que por outro lado a empresa que vive dos alugueis, esta sim, poderia sair prejudicada.

Os contratos de alugueis com o fundo da Rio Bravo são diferentes dos que se conhece tradicionalmente. O banco vendeu as agências, recebeu o dinheiro, e na sequência fechou o contrato de aluguel. Tanto que o próprio advogado do Santander evita falar em revisão de aluguel e sim em reequilibro do contrato.

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Mesmo que o Santander perca todos os processos, o fato de estar tentando renegociar os valores dos alugueis de sua agencia, não só durante a pandemia, mas até o fim do contrato, em 2022, acende um alerta para os investidores. Em abril, quando a rio Bravo incorporou o fundo das agências do Santander, analistas da XP já diziam estar preocupados com as condições de renovação. Segundo a XP, os contratos a serem renovados, em 2022, representam quase metade da receita do fundo. Os analistas alertavam ainda que o setor bancário vem acelerando o fechamento de agências e que alguns contratos podem sequer ser renovados.

O banco Santander não quis comentar o assunto e a Rio Bravo não havia dado retorno até o fechamento desta matéria.