Tradicionalmente, uma pessoa que queira ganhar dinheiro com especulação imobiliária deve comprar um imóvel e oferecê-­lo para locação, no intuito de receber os recursos a partir do aluguel pago pelo inquilino. Esse modelo, porém, faz parte do passado. Com a chegada dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), os investidores têm hoje uma forma mais simples de lucrar com aluguéis, além de obter diversificação na carteira de investimentos e isenção de imposto de renda — o que soa como música até para os ouvidos dos investidores mais conservadores.

Os fundos imobiliários são produtos de renda variável, já que são listados em bolsa — o que significa que embutem um risco semelhante ao das ações. No entanto, isso não inibe a sua popularidade, que cresce ano após ano. Segundo dados da B3, a bolsa de valores de São Paulo, há dez anos o número de investidores em FIIs era de apenas 93 000. Hoje em dia, são 2,7 milhões, uma base formada majoritariamente por pessoas físicas. Em um ano, o patrimônio dos FIIs cresceu 20%, para relevantes 188 bilhões de reais. O volume médio diário movimentado em bolsa também impressiona: 279 milhões de reais, mais do que o dobro dos 130 milhões de reais de cinco anos atrás. O crescimento desse mercado é tanto que há mais FIIs do que ações na B3: são 499 fundos, ante pouco mais de 400 companhias listadas.

Os FIIs oferecem dois tipos de rendimento: o ganho de capital, a partir da valorização das cotas, e os proventos distribuídos pelo fundo — estes últimos, a “joia da coroa” para os investidores. Os proventos são fruto de aluguéis que o fundo recebe por administrar os mais diferentes tipos de imóveis, sendo os mais comuns os galpões logísticos, as lajes corporativas e os shopping centers. Caso estes sejam os tipos de investimento realizados, o produto é chamado de fundo de tijolo.

Os proventos pagos pelos FIIs aos seus investidores, contudo, não precisam vir apenas da renda dos imóveis. Nos chamados fundos de papel, a renda repassada vem da oferta de títulos ligados ao setor, como é o caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). “Normalmente, o investidor de FII está buscando rendimentos”, diz Marcos Freitas, sócio da gestora AZ Quest Panorama, dona do fundo AZPR11, que tem na carteira empreendimentos em bairros nobres de São Paulo. “É um produto desenhado para distribuir resultados mensalmente, e o investidor se acostumou com esses pagamentos, que são usados até para pagar contas do dia a dia.”

Como todo produto financeiro, os FIIs não são feitos só de vantagens. Nos fundos de tijolo, o maior risco está associado à qualidade dos empreendimentos e ao aumento da vacância, isto é, quando o imóvel que faz parte da carteira do fundo fica desocupado — o que impede a distribuição de dividendos. Além disso, há riscos associados ao ambiente de juros maiores, que atingem em cheio tudo aquilo que faz parte da cadeia de consumo e da atividade real: circulação em shoppings, ocupação de escritórios e uso de galpões logísticos. Não à toa, o IFIX, índice da B3 que mede o retorno dos 142 maiores e mais líquidos FIIs, teve um retorno de 2,7% nos últimos doze meses até o começo de outubro, ante 11% do CDI no intervalo. Considerando apenas os FIIs de tijolo, o IFIX teve queda de 0,8% no período. Já os FIIs de papel se saíram melhor, embora ainda abaixo da variação da taxa do CDI, o Certificado de Depósito Interbancário, com alta de 8,7%.

Na gestora Pátria, que em agosto comprou a VBI, casa especializada no setor imobiliário, dois tipos de clientes são predominantes nos negócios com FIIs: a pessoa física e os fundos de pensão. E ambos seguem retraídos quanto ao investimento no segmento de tijolo. Segundo Ricardo Vieira, diretor da área imobiliária do Pátria, o público de varejo ainda não “virou a mão” para os FIIs de tijolo após as quedas recentes. “Já os fundos de pensão estão mais reticentes, preferindo títulos públicos ligados à inflação.”

No caso dos fundos de papel, os juros altos têm outro efeito. Isso porque os títulos carregados pelos fundos podem ser indexados ao CDI, o que se traduz em ganhos para o investidor sempre que a Selic avança. E uma taxa de juros mais elevada é a resposta para uma inflação maior, o que implica um ambiente potencialmente favorável para os títulos indexados a índices de preços, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — o tipo mais comum entre os fundos de papel. Nesse caso, o maior risco dos produtos está na qualidade de crédito dos emissores dos títulos. “Inflação e Selic mais altas mantêm dividendos elevados, e as pessoas pagam um prêmio para comprar as cotas desses fundos”, afirma Marcio Rocha, sócio e chefe da área imobiliária da gestora WHG, que distribui o WHGR11, fundo predominantemente de CRIs indexados ao IPCA.

Apesar de a alta da Selic pesar sobre os fundos de tijolo, especialistas lembram que diversos produtos estão com uma situação operacional favorável, com queda da vacância e resultados positivos. “Devemos ver o mesmo ritmo que já vimos até aqui, com fundos de crédito de papel com performance melhor do que os de tijolo”, afirma Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual. “Mas isso acontece por causa do cenário de juros. Qualquer melhora nessa frente será muito positiva.”

A verdade é que o trabalho dos gestores de fundos imobiliários segue desafiador quando o assunto é consistência. Apenas 33 entre os 142 fundos do IFIX oferecem hoje um retorno com dividendos (divi­dend yield) acima da Selic, considerando a política de pagamentos dos últimos doze meses e as distribuições previstas para os doze meses seguintes, segundo levantamento da Elos Ayta Consultoria.

Nada disso, porém, deve inibir os investidores de continuar aportando recursos nesses produtos. “Diversificação é a palavra para se ter em mente”, afirma Juliana Tomaz, especialista de crédito da AMW, gestora da Warren, que oferece aos clientes o fundo WSEC11, um produto que majoritariamente compra CRIs — como o da Arena MRV do Atlético Mineiro, em Minas Gerais. “O ideal é ter um pouco de fundos de papel e um pouco de fundos de tijolo na carteira.”

O amadurecimento do mercado de FIIs também deve motivar a criação de novos produtos, atraindo o investidor institucional, que participa pouco das negociações de FIIs. “Vemos a B3 atuando em algumas questões, como opções de derivativos, para tornar o mercado mais líquido e atrair o investidor institucional”, diz Larissa Gatti Nappo, analista de investimentos e especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA. Está claro que os FIIs se tornaram uma força relevante no mercado de capitais. Daqui para frente, eles devem se consolidar cada vez mais nos portfólios dos investidores.

Publicado em VEJA, outubro de 2024, edição VEJA Negócios nº 7