Real Estate
Por Renata Firpo
SEGUIR
SEGUINDO
Os Estados Unidos acharam um caminho para driblar a questão da insegurança da mudança de legislação da operação do Airbnb. A solução envolve uma combinação de criatividade, estratégia e visão de mercado voltada para a lucratividade.
Em todo o mundo, as locações de curta temporada, que ficaram comumente conhecidas com a plataforma Airbnb, estiveram na mira de diversas discussões jurídicas e brigas de condomínio, pois os moradores começaram a se queixar de problemas em conviver com um trânsito intenso de pessoas desconhecidas nos edifícios, gerando insegurança, bagunça e confusão com as regras do endereço. Diante disso, a discussão foi levada para a justiça e muitos países limitaram a possibilidade de locações de curta temporada em certas localizações ou deixando a definição por conta de assembleia de condomínio, como é o caso do Brasil, após um entendimento do STJ ano passado.
Além das questões que afetam os moradores, as locações de curta temporada têm impacto direto na economia local, pois refletem nos preços das locações tradicionais, de mais de um ano. É o chamado “efeito Airbnb”, que transformou o mercado imobiliário, principalmente em cidades com alto apelo turístico. O aluguel de curta temporada geralmente oferece uma maior rentabilidade ao proprietário que um aluguel tradicional. Com isso, oferta de imóveis para moradia caiu e os aluguéis tradicionais ficaram mais caros. Os moradores partiram para locais mais afastados e começaram a pressionar o governo por uma mudança. Em Barcelona, na Espanha, por exemplo, a prefeitura proibiu aluguel de curta temporada em prédios residenciais a partir de novembro de 2028. Nova York, nos Estados Unidos e Berlim, na Alemanha, são exemplos de outras cidades que implementaram regras rígidas para limitar esse modelo do Airbnb.
Uma vitória para os moradores, mas um problema para os proprietários que adquiriram seus imóveis apostando em renda recorrente nas locações de curta duração. Essas mudanças acabaram criando uma insegurança nos negócios. Isso atingiu muitas incorporadoras, que passaram a ficar em dúvida em fazer novos investimentos com essa finalidade. Muitos potenciais compradores de imóveis também se afastaram com medo de que uma nova mudança na legislação dificulte ainda mais o negócio.
Para resolver o problema, as incorporadoras estão apostando em levantar prédios inteiros voltados para locações de curta temporada, garantindo, portanto, a segurança de que as unidades adquiridas seguirão esse modelo sem nenhuma surpresa de mudança ao longo do caminho. Os edifícios são registrados com essa finalidade e a regra é garantida pelo condomínio.
Na cidade de Miami, nos Estados Unidos, a incorporadora Sixth Street Miami Partners e a GFO Investment saíram na frente com essa estratégia e estão com dois empreendimentos inteiramente pensados para investidores que planejam a renda recorrente em locações de curta temporada. Inclusive, em seu material de vendas, há uma lista de todos os sites em que os proprietários podem divulgar seu imóvel, como Airbnb, Booking e VRBO, entre outros.
As apostas da incorporadora são os projetos de luxo Gale Hotel & Residences e 14 ROC, ambos localizados no centro da cidade de Miami, que é a região que hoje mais recebe investimentos públicos e que mais tem se transformado, principalmente em função da sua localização, que conta com inúmeros equipamentos de lazer, negócio, saúde, educação, infraestrutura e até mesmo a construção do cartão postal da cidade, o “Signature Bridge”, uma icônica ponte que se estenderá por mais de 310 metros e que terá seis arcos gigantes, redefinindo a paisagem local. O projeto arquitetônico ficará pronto em 2026, deixando a região muito mais atrativa e valorizada, principalmente para quem planeja investir no mercado imobiliário.
O Gale Hotel & Residences ficou pronto ano passado e já tem mais de 70% de suas 160 unidades comercializadas. O empreendimento conta, entre outras coisas, com uma área de wellness center completa, com academia e SPA que tem até uma banheira de hipnoterapia, a nova moda entre os endinheirados. A localização é perfeita, pois está no centro do burburinho da cidade, mas preservando uma certa tranquilidade que regiões próximas, como a Brickell, um pouco mais ao sul do centro da cidade.
São apartamentos completos, mobiliados, de 50 a 110m2. O proprietário pode morar ali, desfrutando de serviços hoteleiros de luxo, como arrumação diária e serviço de lavanderia ou alugar sua unidade, ofertando um imóvel que vai além de um quarto de hotel, já que as residências são equipadas com cozinha. As unidades restantes estão sendo oferecidas de 515 mil a 1,4 milhões de dólares. Como parte do valor pode ser financiado, o proprietário tem a possibilidade de amortizar as parcelas com o ganho pela locação de sua propriedade.
Já o outro empreendimento, o 14 ROC, é uma torre residencial de luxo, que mesmo não sendo registrada como hotel, terá a garantia de suas unidades poderem ser alugadas por períodos mais curtos. Ainda em construção, o projeto deve ficar pronto em 2027. Serão 283 unidades, no chamado “Signature District”, no centro de Miami, por estar perto de diversos espaços de arte, entretenimento e lazer da cidade como Baywalk, o Museu de Arte Pérez, o próximo Parque Underdeck de 140 mil metros quadrados que está sendo construído abaixo da nova ponte e do Porto de Miami que recebe, por ano, 4 milhões de pessoas. O empreendimento 14 ROC já teve 40% de um total de 283 unidades comercializadas com valores de 550 mil a 1.1 milhões de dólares em plantas de 45 a 100 metros quadrados, inclusive muitos brasileiros compraram.
A corretora de imóveis Flavia Brito Hayoun, que faz parte da gigante empresa imobiliária Cervera e que esteve recentemente em São Paulo e Recife para apresentar o projeto com mais detalhes aos seus clientes, comenta que o 14 ROC está sendo muito procurado justamente pela garantia da locação de curta temporada em uma região que está em uma mudança acelerada e que vem demandando mais hospedagem. “Quase não existem em Miami projetos que podem oferecer a segurança do investimento da curta locação, sem a surpresa que algo mude lá na frente. O 14 ROC foi pensando para o conforto de quem deseja morar e o lucro de quem deseja investir”, afirma a corretora, que trabalha no setor em Miami há mais de 24 anos.
Ela lembra que em 2022 foi um recorde de locações de curta temporada em Miami e que, por ano, a cidade recebe mais de 19 milhões de turistas que passam, ao menos, uma noite na região. Esse número deve seguir aumentando, principalmente pelos eventos que a cidade já sedia e outros novos que vão aparecer, como os jogos da Copa do Mundo de Futebol que ocorrerão no próximo ano.
O 14 ROC ou o Gale Hotel & Residences, então, são soluções perfeitas para diversos públicos, seja para quem trabalha na região, para quem esteja de passagem e queira curtir as diversas opções de lazer, que a cidade oferece e, claro, para quem pensa em investir, comprando unidades residenciais para locações de curta temporada.
Miami está mostrando com esses dois projetos que, com planejamento e visão de negócio, as incorporadoras são capazes de antecipar problemas e elaborar soluções, mirando em um público investidor que cresce em todo mundo e faz a economia girar. Uma lição para outros países, incluindo o Brasil, que já vem sendo impactado com as limitações de regras para o mercado das locações de curta duração.
Cientistas enviam declaração a países participantes da COP30
A riqueza que vem da natureza protegida
Governo busca R$ 30 bilhões com corte de gastos e mais impostos em novo pacote
SP reúne investidores internacionais com foco na COP30
Secretário da ONU alerta que mundo deve acelerar transição energética ou enfrentará estagnação econômica
ACESSO LIVRE COM VIVO FIBRA